Wspólnota jest formą organizacji wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych, ale też i użytkowych, znajdujących się w określonej nieruchomości budynkowej. Powstaje i funkcjonuje w celu formalnego zarządu nieruchomością wspólną, a wiec nadzoru nad użytkowaniem i funkcjonowaniem budynku oraz działki wraz z ich pełną infrastrukturą. Wspólnoty nie rejestruje się, ani nie zakłada. Powstaje automatycznie, z mocy prawa z chwila sprzedaży pierwszego samodzielnego lokalu w budynku wielolokalowym. Po takim akcie sprzedaży liczy ona dwóch członków, a wiec właściciel pierwszego lokalu oraz właściciel pozostałych lokali jeszcze niesprzedanych, np. developer czy Gmina. W miarę wyodrębniania kolejnych lokali, stopniowo zmienia się struktura składu wspólnoty. Jest wiec oczywiste, że członkiem wspólnoty, czy tego chce czy nie, staje się każdy właściciel lokalu po złożeniu podpisu na akcie notarialnym zakupu mieszkania czy lokalu użytkowego. Wspólnota powstaje, więc samoczynnie i trwa dopóty, dopóki nie nastąpi likwidowanie odrębnej własności lokali w danej nieruchomości. Notabene, jest to jedyna możliwość likwidacji wspólnoty mieszkaniowej.

Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką, organizacją nieposiadająca osobowości prawnej. Ma jednak niektóre cechy przynależne osobom prawnym (jest ta tzw. ułomna osoba prawna), a więc może reprezentować właścicieli, nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana (tzw. zdolność sądowa). Jako jednostka organizacyjna może zakupić daną nieruchomość, która stanie się wówczas nieruchomością wspólnoty. Ma też prawo do zacišgania kredytów bankowych. Pomimo tego, że powstaje z mocy prawa, niezbędna jest, dla jej prawidłowego funkcjonowania, rejestracja w organach państwowych, a więc uzyskanie numerów REGON i NIP, co z kolei umożliwi założenia kont bankowych dla obrotu finansowego związanego z jej utrzymaniem. Dla formalnego bytu wspólnoty mieszkaniowej niezbędne jest też przyjęcie na pierwszym zebraniu właścicieli, szeregu dokumentów sankcjonujšcych i określających zasady funkcjonowania danej wspólnoty. Najważniejsze z nich to: statut wspólnoty (musi być zgodny z ustawš o własności lokali), plan gospodarczy nieruchomości, uchwala o określeniu granic nieruchomości wspólnej i sposobie prowadzenia rachunkowości. Zebranie określa też sposób zarządu nieruchomością wspólną, wybiera zarząd wspólnoty (zarząd samodzielny) lub radę właścicieli (zarząd powierzony).

Wspólnota mieszkaniowa jest odpowiedzialna za utrzymanie nieruchomości wspólnej, dlatego też ponosi odpowiednie, zwišązane z tym koszty. Składają się na nie min. wydatki na remonty i konserwację budynku, opłaty za dostawę wody, gazu, energii elektrycznej i cieplnej (na potrzeby nieruchomości wspólnej, opłata za administrowanie obiektem, sprzątanie, ochronę, na eksploatację windy, anteny zbiorczej. W koszty wlicza się też wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, ubezpieczenie i podatki. Powyższe opłaty właściciele pokrywają w częściach ułamkowych, odpowiednio do swoich udziałów. Na corocznym zebraniu sami właściciele podejmują uchwalę o tym, ile chcą i powinni płacić. Przyjęty uchwałą roczny Plan gospodarczy wspólnoty obowiązuje wszystkich właściciel. Opłaty wnosi się do 10-go. każdego miesiąca.

Najwyższym organem wspólnoty jest zebranie właścicieli. Z mocy ustawy o własności lokali jest ono zwoływane obowiązkowo raz w roku, najpózniej do końca pierwszego kwartału po roku obrachunkowym. Zebranie to, ogólnie mówiąc, jest poświęcone ocenie i podsumowaniu minionego roku. Jego uczestnicy przyjmują sprawozdanie zarządu i udzielają mu (lub nie) absolutorium. Uchwalają też nowy Plan gospodarczy, a także przyjmują inne, niezbędne uchwały. Niezależnie od tego, właściciele mogą zwoływać zebrania w każdym terminie, o ile występuje ku temu istotna potrzeba. Ma to najczęściej miejsce, gdy Wspólnota musi, w przerwie pomiędzy obowiązkowymi zebraniami rocznymi, wykonać czynności przekraczające zwykły zarząd, a takie czynności, z mocy prawa, przysługują jedynie zebraniu właścicieli i wymagają podjęcia uchwał. To właśnie uchwały są zasadniczą formą wyrażana woli właścicieli. Dla swojej ważności uchwała musi być podjęta zwykłą większością udziałów lub głosów. Stanowi o tym art. 23.1. ustawy o własności lokali, gdzie stwierdza się, że uchwały mogą być podejmowane na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Istotny jest także art. 25.1. ustawy, dający możliwość każdemu z właścicieli zaskarżenia podjętej uchwały. Może ona być zaskarżona z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo, jeśli narusza zasady, prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela skarżšcego uchwalę. Zgodnie z ustawą o własności lokali, termin na zaskarżenie uchwały wynosi 6 tygodni od daty jej podjęcia na zebraniu właścicieli lub otrzymania jej tekstu przez właściciela.

--------------------------------------------------------------------------
Powyższa porada nie może być wykorzystywana jako podstawa prawna
--------------------------------------------------------------------------
© Wspólnota PMM Sp. z o.o.
Wszelkie prawa zastrzeżone.