Na pokrycie kosztów zarządu uiszcza się zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10 dnia każdego miesiąca. Gdy któryś z właścicieli lokali nie wpłaca zaliczek, należności z tytułu kosztów zarządu można dochodzić w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość. Postępowanie upominawcze ma zapewnić szybsze i sprawniejsze dochodzenie zaległych opłat. Sąd rozpoznaje taką sprawę, po uiszczeniu wpisowego (zwykle okolo 2% wartości sporu) na posiedzeniu niejawnym i wydaje nakaz zapłaty. Dopiero brak podstaw do wydania nakazu powoduje, że wyznacza się rozprawę. Nakaz zapłaty nie może zostać wydany m.in., gdy według treści pozwu roszczenie jest oczywiście bezzasadne lub przytoczone okoliczności budzą wątpliwość co do zgodności z prawdziwym stanem rzeczy. Wydając nakaz zapłaty sąd orzeka, że zadłużony właściciel w ciągu 2 tygodni od doręczenia nakazu powinien zaspokoić roszczenie w całości wraz z kosztami albo wnieść w tym terminie sprzeciw do sądu. Dłużnik może też wnieść do sądu sprzeciw od nakazu zapłaty. W piśmie trzeba jednak przedstawić zarzuty, które pod rygorem ich utraty należy zgłosić przed wdaniem się w spór, a także pozostałe zarzuty przeciwko żądaniu pozwu oraz wszystkie okoliczności faktyczne i dowody na ich potwierdzenie. Gdy dojdzie do prawidłowego wniesienia sprzeciwu, wtedy nakaz zapłaty traci moc i wyznacza się rozprawę. Nakaz zapłaty, przeciwko któremu nie wniesiono skutecznie sprzeciwu, ma skutki prawomocnego wyroku. Należności tak zasądzone można więc odzyskiwać przeprowadzając postępowanie egzekucyjne według przepisów k.p.c.

Bardziej radykalny sposób na sąsiada dłużnika przewiduje art. 16 ustawy o własności lokali. Stanowi on, że w przypadku, gdy właściciel mieszkania lub lokalu użytkowego długotrwale nie uiszcza należnych od niego opłat, wspólnota mieszkaniowa może (w trybie procesu) żądać sprzedaży jego lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów k.p.c. o egzekucji z nieruchomości. Co więcej, właściciel, którego lokal sprzedano, nie ma prawa do lokalu zamiennego.

Z trybem eksmisji wiąże się jednak kilka problemów. Do wystąpienia do sądu przeciwko notorycznemu dłużnikowi potrzebna jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd wspólnoty może co prawda wystąpić z inicjatywą sprzedaży jego lokalu i eksmisji, ale do podjęcia skutecznych kroków prawnych potrzebna jest zgoda członków wspólnoty mieszkaniowej. Bez zgody wspólnoty - wyrażonej w formie uchwały - nie można składać pozwu o sprzedaż lokalu zadłużonego właściciela.

Artykuł 23 ustawy stanowi, że uchwała właścicieli lokali nie musi być podejmowana na zebraniu. Poparcie można zebrać w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Może ono być również wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwała zapada większością głosów, ale liczy się je według wielkości udziałów (chyba, że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos). O treści uchwały podjętej z udziałem głosów zebranych indywidualnie trzeba powiadomić pisemnie każdego właściciela lokalu.

--------------------------------------------------------------------------
Powyższa porada nie może być wykorzystywana jako podstawa prawna
--------------------------------------------------------------------------
© Wspólnota PMM Sp. z o.o.
Wszelkie prawa zastrzeżone.