Nadzór nad zarządzaniem

Właściciele lokali mają prawo decydować o tym, w jaki sposób będzie wyglądał zarząd wspólnotą mieszkaniową. Sposób zarządu może zostać określony, zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności, już w samej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali. Może on również zostać sformułowany w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, zawartej później niż umowa ustanawiająca odrębną własność lokali.

Właściciele mogą więc powierzyć zarząd jednej lub kilku osobom fizycznym lub prawnym, mogą wyznaczyć tylko niektórych spośród siebie do sprawowania zarządu czy też uregulować tę kwestię w inny, zgodny z prawem, a wygodny dla siebie sposób. Warto podkreślić, że nie obędzie się tu bez formy aktu notarialnego, gdyż w takiej formie będzie musiała zostać zawarta zarówno umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokali, jaki i zawarta później umowa dotycząca sposobu sprawowania zarządu. Zmiana ustalonego w powyższych trybach sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Jeśli lokali wyodrębnionych wraz z lokalami nie wyodrębnionymi jest więcej niż siedem, właściciele są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem takiego zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna (z grona właścicieli lub spoza nich).

Właściciele lokali mogą również odwołać lub zawiesić w czynnościach cały zarząd lub jego poszczególnych członków, a także oceniać pracę zarządu. Mają oni prawo podjąć uchwałę, w której określą, jakie czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu może podejmować zarządca lub zarząd.

Kolejnym uprawnieniem każdego z właścicieli lokali jest możliwość zwrócenia się do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego w przypadku, gdy zarząd nie został powołany, nie wypełnia swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki.

Zaskarżanie uchwał, zwoływanie zebrań

Każdy właściciel lokalu ma prawo zaskarżyć do sądu uchwałę właścicieli. Jest to możliwe tylko wówczas, gdy uchwała jest niezgodna z przepisami prawa albo umową właścicieli bądź narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością lub w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu. Zaskarżeniu podlega również uchwała właścicieli zakazująca podziału lub połączenia lokali, do czego ma prawo właściciel lokalu zainteresowany podziałem lub połączeniem.

Obowiązek zwołania corocznego zebrania właścicieli należy generalnie do zarządu (zarządcy). Jeśli jednak zarząd nie zwoła zebrania ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli lokali. W uzasadnionych przypadkach zebrania właścicieli lokali mogą być również zwoływane na wniosek właścicieli lokali posiadających co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Właściciele lokali mają również prawo do pobierania pożytków i przychodów, jakie przynosi nieruchomość wspólna. Należy jednak pamiętać, że są one w pierwszym rzędzie przeznaczane na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

-------------------------------------------------------------------------
Powyższa porada nie może być wykorzystywana jako podstawa prawna
--------------------------------------------------------------------------
© Wspólnota PMM Sp. z o.o. Wszelkie prawa zastrzezone.