1. Wspólnota?
Wspólnota to swoiste zrzeszenie właścicieli lokali w danej nieruchomości, które funkcjonuje zgodnie z Ustawą o własności lokali. Zadaniem Wspólnoty jest zawiadywanie blokiem - czynności związane z płatnościami i utrzymaniem części wspólnej nieruchomości. Wspólnota Mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, nie można jej powołać odrębnym aktem prawnym jak spółki z o.o. Początkiem wspólnoty mieszkaniowej jest sprzedaż pierwszego lokalu - mieszkalnego lub użytkowego - przez dewelopera. Zasady, jakimi rządzą się wspólnoty mieszkaniowe są określone w ustawie o własności lokali.

2. Udział, czyli co z tego mam?
Stając się członkiem wspólnoty mieszkaniowej, poprzez nabycie lokalu, jesteśmy reprezentantem wspólnoty posiadając udział w nieruchomości części wspólnej. Udział taki określamy stosunkiem powierzchni naszego lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi (garaż lub schowek, komórka), jeżeli takowe posiadamy do całej powierzchni nieruchomości z powierzchniami garażowymi, schowkami i powierzchniami przynależnymi. Udział wyrażamy w ułamkach dziesiętnych - tylko i wyłącznie. Inna interpretacja może wywołać liczne kontrowersje i nieporozumienia. Wszystkie udziału powinny dać sumę równą 1.

3. Zebranie właścicieli - poznajemy sąsiadów.
Pierwsze zebranie właścicieli zwołuje deweloper lub inny podmiot władający nieruchomością. Jeśli w aktach notarialnych nie określono sposobu zarządu nieruchomością na pierwszym zebraniu wspólnoty mieszkaniowej właściciele mogą sami określić jak będą sprawowali zarząd ich własnością. Zebrania wspólnoty zwołuje zarząd wspólnoty określając datę, miejsce i porządek obrad. Zebrania zwyczajowo zwołuje się raz na rok, w sytuacjach nadzwyczajnych zebrania są zwoływane na wniosek 1/10 właścicieli, również przez zarząd wspólnoty.

4. Mam głos, co dalej?
Uchwały podejmowane na zebraniu wspólnoty zapadają większością głosów wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej liczoną według udziałów. Niekoniecznie jest zawsze tak, że na zebraniu uchwały zostają podjęte. Zdarza się, iż głosy są zbierane w trybie indywidualnym. Mają taką samą moc jak głosy osób będących na zebraniu wspólnoty. Każdy właściciel ma inny udział, który jest zależny od wielkości jego mieszkania. I tu obowiązuje zasada - duży może więcej. W szczególnych przypadkach opisanych w Ustawie o własności lokali, można zgłosić wniosek 20% właścicieli, lub uchwałę o głosowaniu "jeden do jednego", każdy właściciel ma jeden głos bez znaczenia jakie są jego udziały.

5. Rządy we wspólnocie
Zgodnie z Ustawą o własności lokali wszyscy właściciele (razem) są zdolni do zarządzania we wspólnocie. Niemniej jednak z praktycznego punktu oraz z tego, co nakazuje praktyka, nie jest to właściwe. Z doświadczenia wynika, iż na pierwszym zebraniu wspólnoty właściciele decydują, jaką metodę zarządzania wybrać. Ze względu na wielkość wspólnoty są możliwe różne rozwiązania. W małych wspólnotach (do 7 lokali) sami właściciele współdecydują o losach wspólnoty. W dużych wspólnotach (powyżej 7 lokali) właściciele wybierają spośród siebie zarząd, który bierze na siebie obowiązki zarządcy ( w rozumieniu dosłownym) lub zarząd wybrany na zebraniu zleci takie obowiązki firmom zewnętrznym. Kolejnym rozwiązaniem jest przekazania nieruchomości w zarząd, czyli przekazanie możliwości decydowania o nieruchomości osobie prawnej lub fizycznej. Ostatnie dwa rozwiązania są płatne ze względu na przekazanie obowiązków firmom.

6. Zarząd, czyli, do czego jesteśmy zdolni
Zarząd Wspólnoty, lub firma administrująca na zlecenie Zarządu, lub zatrudniony Zarządca nieruchomości, zarządza finansami wspólnoty w zakresie poboru opłat od właścicieli na utrzymanie części wspólnej nieruchomości, reguluje opłaty za dostawy mediów, ubezpieczenie nieruchomości oraz usługi realizowane na rzecz nieruchomości. Aby realizować w pełni te zadania należy założyć rachunek bankowy dla wspólnoty mieszkaniowej (odrębny dla opłat eksploatacyjnych odrębny dla funduszu remontowego) oraz należy prowadzić ewidencję wpłat właścicieli oraz wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości części wspólnej. Reprezentacja wspólnoty na zewnątrz wiąże się z rejestracją NIP i Regon oraz z podpisywaniem umów na dostawy mediów, usługi a także z obecnością w sądzie w razie konieczności. Wszystkie te czynności, jak i wiele innych, można zlecić firmie administrującej posiadającej odpowiednie zaplecze techniczne do pełnej realizacji zadań związanych z nieruchomością. W przypadku zatrudnienia zarządcy nieruchomości, należałoby powołać radę właścicieli, która kontrolowałaby czynności wykonywane przez jednoosobowego zarządcę nieruchomości.

7. Właściciele, najważniejsze osoby we wspólnocie
Decyzje właścicieli są kluczowe dla funkcjonowania nieruchomości. Z reguły najważniejsze decyzje, jak ocena pracy zarządu wspólnoty, ustalenia stawek na utrzymanie części wspólnej nieruchomości, zmiana przeznaczenia części wspólnej, uchwalenie rocznego planu gospodarczego, decyzja o podaniu właściciela do sądu, scalenie działki lub połączenia lokali, są podejmowane na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej. Jest to najlepsza okoliczność do wyrażenia swoich poglądów, ze względu na obecność większości właścicieli.

8. Osobne konto funduszu remontowego
Nieruchomości, w których mieszkamy zużywają się (nawet nowe). Na każdy remont są potrzebne określone sumy pieniędzy. Z uwagi na niekomfortową sytuację zbierania pieniędzy na każdy remont osobno, wspólnoty mieszkaniowe zakładają w banku osobne konto na wyodrębniony fundusz remontowy. Pieniądze z tych wpłat właścicieli są przeznaczone na określone cele, które muszą być zaakceptowane przez większość właścicieli, jak remont dachu, czy ocieplenie budynku. W zależności od wiekowości budynku, w którym mieszkamy różne są opłaty na fundusz remontowy. Fundusz remontowy jest potrzebny i warto go mieć, ponieważ remonty, które będziemy chcieli przeprowadzić są bardzo kosztowne i po pieniądze na ich wykonanie sięgamy bezpośrednio. Dotyczy to niepodziewanych wydarzeń.

9. Wybór zarządcy
Warto rozpoznać środowisko niedaleko miejsca gdzie mieszkamy. Na pewno jest w pobliżu wspólnota mieszkaniowa, która już ma za sobą wybór zarządu i firmy administrującej. Najlepiej jest umówić się na spotkanie z takimi osobami. Można również skorzystać z zasobów Internetu, oraz wykorzystując skrzynkę elektroniczną, wysłać zapytania do firm zajmujących się interesującą nas działalnością - sprzątanie, administrowanie, ochrona, konserwacje. Wybór firmy administrującej, jako podmiotu któremu zlecamy usługi jest najwygodniejszą formą, ponieważ nie zabiera czasu właścicielom, którzy maja inne problemy na głowie niż remonty budynku oraz brak pieniędzy. Z innej strony ważne jest przygotowanie merytoryczne - znajomość prawa i posiadanie doświadczenia w zakresie zarządzania nieruchomościami.

-------------------------------------------------------------------------------
Powyższa porada nie może być wykorzystywana jako podstawa prawna
-------------------------------------------------------------------------------
© Wspólnota PMM Sp. z o.o. Wszelkie prawa zastrzeżone.