Wspólnota decyduje o swojej nieruchomości, podejmując uchwały na zebraniu lub w tzw. trybie indywidualnego zbierania głosów.

Zarząd Wspólnoty lub Zarządca, (któremu powierzono zarząd) musi zwołać raz w roku zebranie (nie później niż w pierwszym kwartale), na którym składa sprawozdanie ze swojej działalności, a wspólnota ocenia jego pracę i udziela absolutorium lub nie. Właściciele uchwalają również roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną i opłaty na pokrycie jego kosztów.

Może się zdarzyć, że zarząd lub zarządca nie zwoła corocznego zebrania, wówczas uczynić to może każdy właściciel. W pozostałych wypadkach zarząd lub zarządca zwołuje zebrania w razie potrzeby. Musi je zwołać, jeżeli zwrócą się do niego o to z wnioskiem właściciele dysponujšcy, co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. O zwołaniu zebrania Zarząd Wspólnoty lub zarządca powiadamia każdego właściciela przynajmniej tydzień przed terminem, informując o: dniu, godzinie, miejscu, porządku obrad, a gdy na zebraniu mają być wprowadzone zmiany w prawach i obowiązkach właścicieli lokali, musi również o tym poinformować, podając propozycje zmian.

Prawo zbierania głosów od poszczególnych właścicieli lokali ma tylko zarząd, który może w tym trybie podejmować uchwały. Jeżli zdarzy się, że na zebranie przyszło zbyt mało właścicieli lokali i podjęcie uchwały nie było możliwe, zarząd może wtedy uzyskać brakujące głosy w trybie indywidualnego ich zbierania.

Zarząd musi powiadomić na piśmie wszystkich właścicieli o treści uchwały podjętej w tym trybie.

Uchwały podejmuje się większością głosów, liczoną według wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Decydują wyłącznie właściciele lokali. Dlatego w głosowaniu we wspólnocie mieszkaniowej nie ma znaczenia, ile osób stale przebywa w danym lokalu. Istotne jest natomiast, czy właściciele obecni na zebraniu dysponowali większością udziałów, a tym samym głosów. Od zasady głosowania udziałami wprowadza się wyjątki. Każdemu właścicielowi może przysługiwać w niektórych sytuacjach jeden głos. Wedle tej zasady głosuje się, (jeżeli zadecydują tak właściciele, którzy posiadają łącznie 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej) w dwóch wypadkach: jeżeli we wspólnocie jeden właściciel posiada większość udziałów nieruchomości wspólnej lub gdy ich suma nie jest równa jeden (w ten sposób głosuje się na każde żądanie właścicieli z 1/5 udziałów).

Takim większościowym właścicielem jest często w dużych wspólnotach gmina. Właścicielom głosowanie: jeden właściciel -jeden głos, daje szansę przełamania monopolu gminy we wspólnocie, bo gdy należy do niej większość lokali, to i większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Może ona więc przegłosować pozostałych członków wspólnoty, a tym samym narzucić swojš wolę pozostałym właścicielom. Wówczas niepodzielnie rządzi we wspólnocie. Zdarza się również, że zarząd nieruchomością sprawuje jednostka komunalna i ta sama osoba reprezentuje zarządcę nieruchomości oraz gminę jako właściciela części lokali. Dochodzi wtedy do paradoksalnej sytuacji: podejmujący uchwałę sam ją potem realizuje. Jeżeli już jednak gmina podjęła uchwałę jako większościowy właściciel dysponujący przewagą głosów w nieruchomości wspólnej, a reszta właścicieli z tą uchwałą się nie zgadza, to pozostaje droga sądowa. Każdy właściciel lokalu może zaskarżyć taką uchwałę do sądu z powodów wymienionych w art. 25 ustawy o własności lokali.

-------------------------------------------------------------------------------
Powyższa porada nie może być wykorzystywana jako podstawa prawna
-------------------------------------------------------------------------------
© Wspólnota PMM Sp. z o.o. Wszelkie prawa zastrzeżone.