Właściciele lokali mogą utworzyć fundusz remontowy. Sami ustalają, ile chcą płacić w danym roku na remont budynku. Uchwałę w tej sprawie podejmują na corocznym zebraniu, ale mogą podjąć ją w innym terminie. Decydują w niej o treści planu gospodarczego na dany rok, kosztach zarządu lub wysokości zaliczek na pokrycie zarządu nieruchomością wspólną, w których mogą być przewidziane określone kwoty na remonty.

Funduszem dysponuje zarząd, który nie ma prawa wydać zgromadzonych pieniędzy na inny cel niż remont lub modernizację nieruchomości wspólnej.

Jeżeli właściciele lokali chcą korzystać z ulgi w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu wpłat na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej, to fundusz powinien być wyodrębniony. Najlepiej, żeby stanowił osobną pozycję w ewidencji kosztów lub żeby środki gromadzono na subkoncie w banku. Jeśli nie ma takiego wyodrębnienia, właściciele mieszkań nie mogą odliczyć od podatku pieniędzy wpłacanych na remont nieruchomości wspólnej. Dowodami wpłat, które pozwalają skorzystać z ulgi, mogą być: książeczka opłat, dowody wpłat bankowych, przekazy pocztowe, zaświadczenie od zarządu lub zarządcy. Właściciele tracą prawo do ulgi podatkowej, jeśli pieniądze wpłacane na fundusz nie są wykorzystywane zgodnie z ich przeznaczeniem. Nie muszą one jednak być wydawane na remonty, co roku - wolno je zbierać przez kilka lat na większe przedsięwzięcie.

Właściciele decydują w uchwale o przeprowadzeniu prac w nieruchomości wspólnej, dają też upoważnienie do ich rozpoczęcia zarządowi lub zarządcy. Uchwałę podejmują większością głosów (liczoną według wysokości udziałów). Wiąże ona wszystkich właścicieli mieszkań, czyli i tych, których przegłosowano. W małych wspólnotach wymagana jest jednomyślność współwłaścicieli we wszelkich sprawach niezwiązanych z bieżącą eksploatacją nieruchomości wspólnej, a więc i remontu.

Wspólnotom przysparza problemów określenie, kto przeprowadza remont loggii, tarasów i balkonów, bo chociaż najczęściej korzystają z nich właściciele poszczególnych mieszkań, stanowią one nieodłšczną część elewacji zewnętrznej. W takim wypadku właściciele lokalu mogą sami (w uchwale) ustalić, kto pokrywa koszty ich remontu: poszczególni właściciele lokali (każdy za swój balkon) czy cała wspólnota. Gdy więc prace obejmują elementy istotne dla całego budynku, m.in. podpory konstrukcyjne albo elewację, to mogą podjąć decyzję, że remont obciąża wszystkich właścicieli. Wszelkie drobne prace, np. położenie terakoty na balkonie, przeprowadzają sami właściciele mieszkań.

Z kolei centralne ogrzewanie stanowi współwłasność. Dlatego właściciel lokalu nie może bez zgody pozostałych właścicieli lokali zamontować instalacji C.O., różniącej się od tej istniejącej w budynku. Art. 13 uwl nakazuje, bowiem właścicielowi, aby nie utrudniał korzystania innym właścicielom z nieruchomości wspólnej. Nie może, więc wprowadzać w mieszkaniu zmian, które komplikują innym życie i mogą zakłócić funkcjonowanie całej instalacji. Podobne uregulowanie zawiera art. 206 k.c., który określa sposób korzystania z rzeczy wspólnej.

Właściciele ponoszą od 1 stycznia 1995 r. (tj. od wejścia w życie uwl) odpowiedzialność finansową za zaległe remonty. Jeśli zarządca zlecił przeprowadzenie remontu w budynku przed tą datą, a prace jeszcze trwają, to ma on obowiązek doprowadzić je do końca na własny koszt i ryzyko, chyba, że właściciele lokali podjęli uchwałę, w której uregulowali te kwestie inaczej. Właściciele mieszkań muszą zapłacić również za ekspertyzę, gdyż należność za jej przeprowadzenia zalicza się do kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Na żądanie zarządu właściciel ma obowiązek zezwolić na wejście do mieszkania, jeżeli jest to niezbędne do przeprowadzenia, konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje (art. 13 ust. 2 uwl). Zarząd ma prawo również wystąpić do sądu przeciwko właścicielowi, który się temu sprzeciwia.

-------------------------------------------------------------------------------
Powyższa porada nie może być wykorzystywana jako podstawa prawna
-------------------------------------------------------------------------------
© Wspólnota PMM Sp. z o.o. Wszelkie prawa zastrzeżone.