TRUDNE POCZĄTKI

Aby zarządzać własną nieruchomością wcale nie trzeba być prawnikiem, księgowym czy inżynierem budowlanym. Oczywiście uprawianie tych zawodów na pewno nie przeszkadza jednak nie bycie kimś takim nikogo nie dyskwalifikuje. Dużo osób porównuje zarządzanie budynkami mieszkalnymi do zarządzania własnym domem. Zarządzanie swoim domem jest zdecydowanie łatwiejsze, nie mniej jednak należy pamiętać, iż dom jednorodzinny to nie wspólnota mieszkaniowa, ale problemy jakie chce się rozwiązywać niczym się nie różnią. Są kosztowniejsze i trochę bardziej skomplikowane.

PODSTAWY PRAWNE

Bez podstawowego zrozumienia prawa nie obejdzie się. Trzeba przeczytać a przede wszystkim zrozumieć ustawę o własności lokali, rozumieć z czego biorą się pieniądze we wspólnocie, wiedzieć czym jest część wspólna nieruchomości, czym różni się właściciel od lokatora itp. Nie warto szykując się do przejęcia swojej nieruchomości uczyć się na pamięć wszystkich ustaw, rozporządzeń i innych przepisów. Należy je znać a przede wszystkim rozumieć. W każdym zarządzaniu ale we wspólnotach przede wszystkim należy kierować się zdrowym rozsądkiem podpartym zrozumieniem prawa. Ustawa o własności lokali jest dobra, logiczna i da się ją zrozumieć.

DECYZJA

Po zapoznaniu się z materią rzeczy warto na chwilę usiąść i zastanowić się. Czy chcę wziąć odpowiedzialność za własny budynek. Jakie są plusy takiego rozwiązania jakie minusy. Jeśli bilans zysków i strat wyjdzie na plus ( bilans taki dla każdego z nas jest inny) to należy podjąć decyzję i konsekwentnie się jej trzymać.

WAŻNI SOJUSZNICY

Naszymi oczywiście naturalnymi sprzymierzeńcami są inni właściciele. Często na dorocznych zebraniach wspólnie pomstujemy na zarządcę i administrację. Wspólnie domagamy się poszanowania naszych praw a przede wszystkim pieniędzy. Wspólnie zostajemy "wykiwani" lub idziemy na ustępstwa w imię świętego spokoju. To właśnie z pozostałymi właścicielami musimy porozmawiać. Musimy ich przekonać. Po nowelizacji ustawy nie musimy przekonać wszystkich. Wystarczy tylko część. Po głębszym przemyśleniu zapisów noweli łatwo zorientować się że musi być ich połowa plus dwóch. Warto rozmowy odbywać pojedynczo, tak przy okazji. Ludzie są zabiegani często nie zdają sobie sprawy ze swoich praw oraz z tego ile tracą przez swój brak zainteresowania. Jeśli odbędziemy takie rozmowy to pora na następny krok.

NIEFORMALNE SPOTKANIE

Zanim zwołamy zebranie wszystkich właścicieli trzeba doprowadzić do zebrania wspólnego wszystkich właścicieli zamieszkujących w budynku. Można na spotkanie zaprosić również aktywniejszych lokatorów. Na spotkaniu należy jeszcze raz powtórzyć publicznie o co nam chodzi, przedstawić plusy i minusy takiego rozwiązania oraz plan działania na następnych kilka tygodni. Podstawowym punktem tego planu jest zwołanie zebrania właścicieli zgodnie z obowiązującym prawem. Należy zadbać o to aby na spotkaniu był gotowy formularz w którym co najmniej 20% właścicieli ( licząc udziałami) wzywa zarząd do zwołania zebrania w celu odwołania zarządu oraz powołania nowego składającego się z właścicieli indywidualnych. W piśmie opierając się na znowelizowanym przepisie ustawy trzeba zażądać przeprowadzenia głosowania w myśl zasady jeden właściciel jeden głos. Zebranie powinno zakończyć się podpisaniem takiego dokumentu.

OSOBY DO ZARZĄDU

Podczas indywidualnych rozmów oraz z obserwacji corocznych zebrań wiadomo, że w każdym budynku jest co najmniej 2 do 5 osób aktywnych. Trzeba je namówić aby weszły do zarządu. Z naszego doświadczenia wynika, iż praca w zarządzie wspólnoty jest kłopotliwa i czasochłonna tylko na początku. Początki zawsze bywają trudne, członkowie zarządu mają zupełnie inne metody działania niż firma administrująca. Niemniej jednak po przejściowym nawale pracy wystarczy poświęcić temu zajęciu nie więcej niż 15 min dziennie. Z doświadczenia wspólnot, które powołały taki zarząd wynika, że optymalną liczbą członków zarządu są 3 do 5 osób. Zachęcamy państwa do tego aby w skład zarządu powoływać również jednego lokatora, który co prawda nie ma nic do powiedzenia formalnie we Wspólnocie ale jest mieszkańcem, któremu dobro budynku w którym mieszka leży tak samo na sercu jak wam. Oczywiście nowela ustawy zezwala na takie decyzje.
Skład zarządu waszej wspólnoty należy przedstawić i uzgodnić na spotkaniu poprzedzającym zebranie oficjalne.

BEZ NOTARIUSZA ANI RUSZ

Uchwała odwołująca i powołująca zarząd powinna być przyjęta w formie notarialnej. Dlatego na zebraniu powinien być obecny notariusz. Trwają dyskusję czy notariusz jest potrzebny przy powoływaniu takiej formy zarządu czy nie. Z naszego doświadczenia wiemy, iż zarząd powołany notarialnie jest postrzegany w relacjach z urzędami państwowymi jako "ten właściwy" i jest jedyną reprezentacją. Notariusz kosztuje ok 500 zł co obciąży wydatki wspólnoty w części eksploatacyjnej. Ten wydatek jest nie wielki w porównaniu ze stratami wynikającymi ze złego zarządzania waszą nieruchomością. Za sprowadzenie notariusza na takie zebranie odpowiedzialny jest zarząd, który chcecie odwołać. Nie należy obawiać się tego, że oni sprowadzą "swojego" notariusza. Jak na razie nie ma pojęcia w Polsce "czyjegoś" notariusza. Są to ludzie, wysokiego zaufania publicznego, którzy nie mogą pozwolić sobie na jakieś manipulację.

ZEBRANIE MIESZKAŃCÓW

Właścicieli na zebraniach gubi dyskusja nad rzeczami nie istotnymi. Wykorzystuje to Zarządca, któremu nie jest na rękę dyskusja na tematy istotne. Dlatego należy na spotkaniu poprzedzającym zebranie odbyć wszelką dyskusję a podczas zebrania zgłosić wcześniej ustalone uchwały i je przegłosować. Efektem spotkania mają być uchwały a nie nawał żalów, postulatów czy wniosków, które nawet nie znajdą się w protokóle. Celem zebrania jest odwołanie i powołanie zarządu. Na tym należy zebranie zamknąć i dać zorientować się nowemu zarządowi w sytuacji, który zgodnie z prawem zwoła następne zebranie.

KONSEKWENCJE

Zarząd powinien zdecydować czy chce zmienić administratora. Z doświadczenia wynika, iż stara administracja nie chce pracować z zarządem, który jej patrzy na ręce. Dlatego wcześnie czy później nowy zarząd stanie przed problemem związania się z nowym administratorem. Na szczęście czasy się zmieniły i działają firmy administrujące budynkami, które są wiarygodne, oferują lepsze warunki i chcą słuchać zarządu. W momencie znalezienia nowego administratora należy wypowiedzieć umowę ze starym (okres wypowiedzenia trwa zwykle 3 miesiące) i zacząć porządkować sprawy razem z nowym administratorem. Przy zmianie administratora zarząd co prawda nie musi zwoływać zebrania ale warto z przyczyn psychologicznych odbyć takie zebranie.

--------------------------------------------------------------------------
Powyższa porada nie może być wykorzystywana jako podstawa prawna
--------------------------------------------------------------------------
© Wspólnota PMM Sp. z o.o.
Wszelkie prawa zastrzeżone.